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Auf dem polnischen Immobilienmarkt sind vor allem Wohnungen in umzäunten und bewachten Siedlungen gefragt. Anders als in den USA besteht in Städten wie Warschau jedoch wenig Grund, Kriminalität zu fürchten. Vom zwei Jahre währenden Boom des Wohnungsmarkts in den polnischen Großstädten haben besonders jene Anbieter profitiert, die ihren Kunden Sicherheit und Exklusivität offerierten. Vor allem in Warschau sind geschlossene Siedlungen gefragt, sogenannte Gated Communities. Über 400 gibt es schon - mehr als in irgendeiner anderen Stadt in Europa.

Florian Kellermann berichtet aus Warschau für die Financial Times:

"Praktisch in jeder neuen Siedlung werden die Wohnungen mit diesem Siegel der besonderen Sicherheit verkauft", sagt Tomasz Zemla, Stadtplaner in der Warschauer Verwaltung. Was die Bewohner für mehr Komfort halten, beschreiben manche Psychologen als Paranoia und Geltungssucht. Denn die Statistiken weisen seit Jahren einen Rückgang der Kriminalität auf.

Die größte geschlossene Siedlung in Warschau, die "Marina", wurde vor drei Jahren fertiggestellt. Patrycja Romanek bremst und schiebt ihr Chipkärtchen durch das heruntergelassene Fenster. Die Schranke geht auf, und langsam steuert sie ihren schwarzen Jeep am Wachpersonal vorbei. Hier fühlt sie sich geborgen, denn das Gelände wird auch innen ständig bewacht: "Das Wachpersonal geht 24 Stunden pro Tag auf Streife", sagt sie. In der Marina-Siedlung können bis zu 4000 Menschen wohnen. Es gibt ein paar Reihenhäuser, daneben stehen graue Wohnblocks. Niedrigere und mit erdbraunen Platten verkleidete Bauten sind um den künstlichen See in der Mitte der Siedlung herum angeordnet. Dort heißen die Wohnungen "Apartments". An ihnen erkennt man, dass sich die Bewohner von Marina auch untereinander nicht geheuer sind. Die Apartments sind noch einmal mit Gitterzäunen umgeben, durch die man nur mit der richtigen Chipkarte kommt. Und selbst hinter diesen Zäunen sichern die Bewohner ihre Fahrräder mit dicken Schlössern.

"Keine einzige Party mitbekommen"

Patrycja Romanek wohnt bisher nur zur Miete hier, aber ein anderes Lebensumfeld kann sie sich gar nicht mehr vorstellen: "Es ist sehr ruhig hier, ich habe im ganzen Jahr keine einzige Party mitbekommen." Die alleinerziehende Mutter ist Besitzerin einer Sprachenschule. Für die obere Mittelschicht, zu der sie gehört, ist der Preis für Wohnungen in Marina - umgerechnet 3300 Euro pro Quadratmeter - gerade noch erschwinglich.

Nach Ansicht des Soziologieprofessors Bohdan Jalowiecki ist diese Exklusivität der eigentliche Reiz von geschlossenen Siedlungen: "Das Hauptmotiv, so zu wohnen, ist die Verachtung für ärmere Menschen, die es zu nichts gebracht haben", behauptet er. Diesen Vorwurf weist Patrycja Romanek weit von sich. Denn wie in Marina sind auch in anderen Vierteln, die nah am Warschauer Stadtzentrum liegen, die Preise in den vergangenen Jahren rasant gestiegen.

Angebotsüberhang auf dem Wohnungsmarkt

Zwischen 2005 und 2007 verdoppelten sich die Preise in Warschau auf durchschnittlich 2700 Euro pro Quadratmeter. Nur wenig billiger ist Wohneigentum in Krakau und Breslau. Doch nun scheint eine Wende bevorzustehen, da das Angebot auf dem Wohnungsmarkt so stark gestiegen ist, dass es die Nachfrage übersteigt. Denn inzwischen warten 30.000 Neubauwohnungen landesweit auf Abnehmer, so die Schätzung von Immobilienexperten. "Wir werden jetzt mindestens für ein Jahr einen Käufermarkt haben", sagt Maciej Dymkowski von der Beratungsfirma Rednet.

Uneinig sind sich die Experten aber darüber, wie stark das Überangebot die Preise drücken wird. Nach Ansicht von Dymkowski könnten sie im Frühling um bis zu zehn Prozent nachgeben. Aleksander Skirmuntt, Leiter der Immobilienagentur Emmerson, widerspricht: "Das würde den Verkauf neuer Wohnungen kaum steigern", denn viele Kunden würden dann auf einen noch größeren Preisverfall warten. Wahrscheinlich seien aber großzügige Rabattaktionen, etwa die Zugabe einer Garage, so der Experte. Den Bewohnern von Marina indes macht ganz anderes Sorgen als der mögliche Wertverfall ihrer Wohnungen. Vielen passt es nicht, dass auch Auswärtige unangemeldet auf das Gelände kommen können, zumindest zu Fuß: Sie müssen am Tor nur sagen, sie wollten in eines der Geschäfte in Marina gehen, ins Restaurant oder ins Solarium. "Ich bin schockiert, da kann ja doch jeder Saufbold vor meinem Haus herumschleichen", kommentierte eine Bewohnerin im Internet den auch Fremden möglichen Besuch der Geschäfte. Dass der Saufbold am Eingang seinen Ausweis zeigen muss und dann auf Schritt und Tritt von Mitarbeitern von Sicherheitsfirmen beobachtet wird, reicht ihr offenbar nicht aus.

FTD/28.04.2008

 
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